27 января 2009 ()
Сегодня можно утверждать, что практически все переводы земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, проведены с нарушением федерального законодательства.
Перевод земель обязательно требует установления границ населенных пунктов генеральным планом поселений. А у нас разработка генеральных планов пока еще в начальной стадии.
Много ошибок допущено при изменении вида разрешенного использования земель. Любой нормативный и ненормативный правовой акт органов местного самоуправления (в сфере землепользования) должен основываться на зонировании территории с учетом публичных слушаний. Если же слушания не проводятся, то это является основанием для признания таких актов недействительными. Может сложиться ситуация, когда в населенном пункте земли ИЖС снова станут землями сельскохозяйственного назначения.
Многоквартирными жилыми домами застраиваются земли крестьянских и фермерских хозяйств. Органы местного самоуправления выдают разрешение на строительство, хотя делать этого не должны, покупателя же предупреждают: дом будет, но не будет права собственности на данный объект недвижимости. В свидетельстве о собственности на землю в основном указывается – земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под дачное хозяйство или дачное строительство. Но должно быть еще постановление органов власти, которое издается в изменение разрешенного использования, где должно быть написано «на основании зонирования территории с учетом результатов публичных слушаний».
Земельные участки различаются не только по категориям – целевому назначению, но и по виду их разрешенного использования. Сегодня разработки генпланов поселений во многих районах производятся юридически безграмотно. Средства вкладываются, но зонирование не проводится, и рядом с коттеджным поселком теоретически можно разместить любой объект: химическое производство, свиноферму, завод по переработке бытовых отходов…
Защититься от этого позволит только зонирование территории, то есть подготовка правил землепользования и застройки.
Перевод земель и изменение вида разрешенного использования - самый актуальный на сегодняшний день вопрос, а подготовка генпланов поселений на территории Ленинградской области только начинается. Проектные организации сталкиваются с нежеланием муниципалов вести эту работу, необходимо волевое решение на верхнем уровне.
Можно и сегодня в рамках правового поля построить модель перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов и (или) изменить вид разрешенного использования, не нарушая закон. Но такая работа требует затрат временных и финансовых. Многие идут по легкому пути: договариваются с главами администраций и получают от них постановления.
Такой документ можно оспорить в судебном порядке, признать незаконным.
Получается, что под большинство действующих проектов коттеджной застройки заложена мина замедленного действия! Есть две заинтересованные группы, которые могут этот детонатор инициировать: инициативная группа из числа постоянного местного населения и конкурирующие компании. Безусловно, в интересах конкурента через местных жителей возбудить пару-тройку юридических дел и заморозить проект на неопределенное время. На начало 2007 года генпланы были сформированы в 8% поселений в Ленинградской области, на конец 2007 года по данным Комитета по строительству – 13%, если все пойдет штатно, за 2008 год генплан будет сформирован всего в 20% поселений. Будущие стройки будут остановлены, а действующие поставлены под сомнения.
Выход есть – это активное участие в подготовке генпланов поселений и в градостроительном зонировании. В градостроительном кодексе четко прописано – подготовка проекта генерального плана осуществляется с учетом предложений заинтересованных лиц, то есть всех участников коттеджной застройки.
Риски не являются непреодолимыми, их просто необходимо учитывать.
Юридические риски этого плана пока остаются на втором-третьем месте по сравнению с риском, например, промахнуться с рекламой и не продать. Но как только начнутся первые дела такого рода, покупатели тоже начнут их учитывать. Не только юристы, но и граждане начнут требовать «чистые» документы по полной законодательной процедуре, чтобы не вписываться в те проекты, которые впоследствии могут быть поставлены под сомнение.
Перевод земель обязательно требует установления границ населенных пунктов генеральным планом поселений. А у нас разработка генеральных планов пока еще в начальной стадии.
Много ошибок допущено при изменении вида разрешенного использования земель. Любой нормативный и ненормативный правовой акт органов местного самоуправления (в сфере землепользования) должен основываться на зонировании территории с учетом публичных слушаний. Если же слушания не проводятся, то это является основанием для признания таких актов недействительными. Может сложиться ситуация, когда в населенном пункте земли ИЖС снова станут землями сельскохозяйственного назначения.
Многоквартирными жилыми домами застраиваются земли крестьянских и фермерских хозяйств. Органы местного самоуправления выдают разрешение на строительство, хотя делать этого не должны, покупателя же предупреждают: дом будет, но не будет права собственности на данный объект недвижимости. В свидетельстве о собственности на землю в основном указывается – земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под дачное хозяйство или дачное строительство. Но должно быть еще постановление органов власти, которое издается в изменение разрешенного использования, где должно быть написано «на основании зонирования территории с учетом результатов публичных слушаний».
Земельные участки различаются не только по категориям – целевому назначению, но и по виду их разрешенного использования. Сегодня разработки генпланов поселений во многих районах производятся юридически безграмотно. Средства вкладываются, но зонирование не проводится, и рядом с коттеджным поселком теоретически можно разместить любой объект: химическое производство, свиноферму, завод по переработке бытовых отходов…
Защититься от этого позволит только зонирование территории, то есть подготовка правил землепользования и застройки.
Перевод земель и изменение вида разрешенного использования - самый актуальный на сегодняшний день вопрос, а подготовка генпланов поселений на территории Ленинградской области только начинается. Проектные организации сталкиваются с нежеланием муниципалов вести эту работу, необходимо волевое решение на верхнем уровне.
Можно и сегодня в рамках правового поля построить модель перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов и (или) изменить вид разрешенного использования, не нарушая закон. Но такая работа требует затрат временных и финансовых. Многие идут по легкому пути: договариваются с главами администраций и получают от них постановления.
Такой документ можно оспорить в судебном порядке, признать незаконным.
Получается, что под большинство действующих проектов коттеджной застройки заложена мина замедленного действия! Есть две заинтересованные группы, которые могут этот детонатор инициировать: инициативная группа из числа постоянного местного населения и конкурирующие компании. Безусловно, в интересах конкурента через местных жителей возбудить пару-тройку юридических дел и заморозить проект на неопределенное время. На начало 2007 года генпланы были сформированы в 8% поселений в Ленинградской области, на конец 2007 года по данным Комитета по строительству – 13%, если все пойдет штатно, за 2008 год генплан будет сформирован всего в 20% поселений. Будущие стройки будут остановлены, а действующие поставлены под сомнения.
Выход есть – это активное участие в подготовке генпланов поселений и в градостроительном зонировании. В градостроительном кодексе четко прописано – подготовка проекта генерального плана осуществляется с учетом предложений заинтересованных лиц, то есть всех участников коттеджной застройки.
Риски не являются непреодолимыми, их просто необходимо учитывать.
Юридические риски этого плана пока остаются на втором-третьем месте по сравнению с риском, например, промахнуться с рекламой и не продать. Но как только начнутся первые дела такого рода, покупатели тоже начнут их учитывать. Не только юристы, но и граждане начнут требовать «чистые» документы по полной законодательной процедуре, чтобы не вписываться в те проекты, которые впоследствии могут быть поставлены под сомнение.
предварительная регистрация
список зарегистрированных
